Alienação fiduciária em garantia: o Cavalo de Troia no agronegócio. Anulabilidade da cláusula de constituição da garantia

Citado em poemas, romances, filmes etc., o famoso Cavalo de Troia se tornou expressão idiomática significando trapaça de consequências funestas.

Ele tem origem na guerra de Troia, quando os gregos teriam supostamente construído um cavalo que os troianos carregaram para dentro das muralhas da cidade, ignorando que seu interior ocultava soldados inimigos. À noite, guerreiros saem do cavalo, dominam as sentinelas e possibilitam a entrada vitoriosa do exército grego, levando a cidade à ruína.

Mudando o que deve ser mudado, a alienação fiduciária de bem imóvel em garantia no crédito rural é uma verdadeira armadilha jurídica de consequências patrimoniais funestas para o devedor que, ignorando seus efeitos, inocentemente a transporta para dentro do financiamento.

Assim, ao assinar a cédula o devedor pensa estar fazendo uma única coisa, a saber, dando o imóvel em garantia, quando em verdade está fazendo mais uma outra coisa, isto é, alienando a propriedade ao credor, o que é mais grave.

Não se encaixaria o negócio jurídico da alienação fiduciária em garantia na figura clássica do Cavalo de Troia, onde dentro da garantia estaria oculta a alienação?

Historicamente falando o produtor rural nunca se mostrou disposto a alienar sua propriedade rural a quem quer que seja. Pelo contrário, sempre foi do seu interesse adquirir outras propriedades para aumentar a área de produção. Assim, com inegável certeza, ele jamais consentiria em outorgar garantia com cláusula de alienação fiduciária do seu imóvel ao banco se soubesse que estaria alienando ou desfazendo de sua propriedade em favor do credor.

O Art. 1275, inciso I do Código Civil indica a alienação como um dos meios de perda da propriedade. Carvalho Santos afirmava que a alienação “é ato pelo qual desfalcamos o nosso patrimônio, transferindo a um outro determinado bem” (Código Civil Interpretado – Freitas Bastos, pg 201). Melhim Namem Chalbub escreve que “com o registro do contrato de alienação fiduciária, o credor torna-se titular do domínio resolúvel sobre a coisa objeto da garantia, permanecendo sob seu domínio até que o devedor pague a dívida”. Então arremata: “O bem, assim, é excluído do patrimônio do devedor, só retornando a ele após o cumprimento da obrigação garantida.” (Negócio Fiduciário – Renovar. 4ª ed. pg. 222).

Se a alienação fiduciária de bem imóvel tem se multiplicado nos financiamentos rurais, a explicação tem assento na ignorância do produtor sobre seu alcance jurídico, pois qualquer conhecimento de que o imóvel seria excluído do seu patrimônio seria suficiente para despertar sua resistência em subscrever o documento.

É sabido que na contratação da alienação fiduciária em garantia o banco não informa ao mutuário que a propriedade ou a fazenda lhe está sendo alienada, ou seja, de que passará a ser seu proprietário fiduciário desde então. Pelo contrário, o que lhe é dito é que o imóvel será dado em garantia da operação, e não mais do que isto, com deliberada ocultação de informação sobre a perda da propriedade do bem.

Sendo assim, certo de que está dando em garantia sua propriedade, como sempre aconteceu nos financiamentos anteriormente contratados com hipoteca, o produtor rural assina o título sem qualquer indagação ou preocupação adicional, ignorando totalmente que através da garantia perderá o domínio sobre a propriedade.

Aliás, o conhecimento de que perdeu a propriedade ao assinar a cédula só chega ao seu conhecimento ao tempo em que inadimplido o contrato, vai ao advogado para defesa na cobrança iniciada pelo banco, quando é informado sobre os efeitos jurídicos da cláusula de alienação fiduciária. Neste momento o produtor “troiano” toma conhecimento dos efeitos destruidores da alienação fiduciária sobre seu patrimônio.

Como a alienação fiduciária já constituiu o credor fiduciário em proprietário do imóvel, é-lhe assegurado o direito de consolidar a propriedade em seu nome, o que pressupõe que anteriormente ele já era proprietário do imóvel, ainda que sob condição, pois consolidar é ato de tornar sólido, certo, definido, firme um direito existente.

Como não se consolida algo inexistente, se se consolida a propriedade é porque a propriedade já existia em favor do credor. A consolidação, como se sabe, não é ato de adquirir propriedade, mas de confirmar propriedade anteriormente adquirida.

Considerando que a outorga de tal garantia se dá nos termos anteriormente narrados, ou seja, sob total ignorância do devedor quanto as implicações jurídicas da “garantia” sobre seu patrimônio, posto que constituída sem qualquer esclarecimento do credor, não seria de se perquirir algum vício de consentimento na contratação?

O Código Civil quando trata dos defeitos do negócio jurídico preceitua que “são anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio” (Art. 138).

Nestor Duarte escreve que “em regra, os motivos que impedem o agente à realização de um negócio jurídico são irrelevantes, porém o processo psíquico para a formação da vontade é relevante, de modo que, se a declaração decorrer de noção inexata ou de falsa ideia a respeito do objeto principal ou acerca de pessoa, ou ainda sobre norma jurídica (art. 139), poderá caracterizar-se erro, que é vício capaz de levar à anulação do negócio”. E prossegue: “Conquanto equiparada pelo legislador, difere a ignorância do erro, pois aquela significa a ausência completa de conhecimento, e este, o conhecimento inexato (Código Civil Comentado – Manole, 2ª ed. pg. 114)

Com efeito, sendo a alienação o negócio jurídico mais gravoso contra o patrimônio do devedor, podendo ser caracterizado como o inimigo oculto dentro da garantia, aqual assegura ao proprietário fiduciário desembarcar sobre o patrimônio do fiduciante com poder de destruição (perda da propriedade), é mister que a construção do contrato se dê com absoluta perfeição jurídica em termos de vontade livre, certa e consciente do alienante.

Deste modo, se o produtor não sabia que estava alienando ao banco seu imóvel quando o deu em garantia no financiamento, a alienação não pode prevalecer.

Nos contratos de venda e compra a vontade do vendedor deve ser clara e consciente no sentido de saber que negócio jurídico está realizando e que deseja fazer exatamente aquilo que está fazendo, ou seja, alienar o bem, coisa que não deve ser diferente na alienação fiduciária que tem o mesmo poder sobre o patrimônio do devedor, ou seja, a perda da propriedade.

Nestes tempos em que os “Cavalos de Troia jurídicos” invadiram o agronegócio, notadamente nos financiamentos rurais, galopando de rédeas soltas para arruinar o patrimônio de muitos produtores, é preciso indagar se a cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel presente nas cédulas foi inserida com total conhecimento dos mutuários sobre os efeitos destruidores sobre o seu patrimônio. Sem conhecimento pleno dos seus efeitos, o devedor deve contar com a proteção jurisdicional contra a consolidação da propriedade porventura pretendida pelo credor fiduciário.

Não obstante a cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel se mostre ilegal nas operações de crédito rural, o que já escrevemos noutro momento (Ilegalidade da Alienação Fiduciária de Bem Imóvel no Crédito Rural), não menos certo que o negócio jurídico também poderá ser questionado sob o viés de seu defeito jurídico.

Ademais, não se pode desprezar o fato de que a propriedade, tal qual a liberdade, tem proteção prevista no inciso LIV, do Art. 5º da Constituição Federal, donde deflui que de nenhum desses direitos a pessoa será privada sem o devido processo legal, de modo que o mesmo entendimento protecionista deverá ser aplicado à alienação fiduciária no sentido de proteger o alienante contra a alienação defeituosa de sua propriedade.

Ressalte-se, por final, que o vício de consentimento na contratação da alienação fiduciária de bem imóvel pode invalidar a cláusula de constituição da garantia em qualquer tipo de operação contratada junto aos bancos, bem como de contrato firmado com qualquer empresa.